[摘要] 今年22城首輪集中供地規模較去年同期明顯萎縮。截至4月27日，22城中除長春、瀋陽、鄭州外，其餘19城均發佈集中供地公告並披露地塊相關資訊，有13城完成今年首輪集中土拍。
今年22城首輪集中供地規模較去年同期明顯萎縮。
截至4月27日，22城中除長春、瀋陽、鄭州外，其餘19城均發佈集中供地公告並披露地塊相關資訊，有13城完成今年首輪集中土拍。
中指院數據顯示，目前完成集中供地的13個城市合計出讓規劃建築面積2453.8萬平方米，同比2021年批次集中供地收窄61.6%；土地出讓金收入為3267.1億元，同比去年一批次供地降低53.7%。
“成交規模呈現下滑態勢，一方面受供應規模縮減的影響，另一方面，疫情反復給市場接下來的銷售狀況增加了不確定性，房企對土地市場投資仍持謹慎態度。除了專案開發銷售端加劇房企擔憂情緒外，不少房企當前仍面臨到期債務壓力大等困擾，在一定程度上導致今年輪集中土拍成交較乏力。”一位相關分析師表示。
各地成交分化加劇
受房地產行業下行壓力較大等因素的影響，今年首輪集中供地較去年第三輪集中供地地塊供應數量有明顯減少。
根據相關數據顯示，今年19城輪集中供地共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供地下降33.38%，較去年首輪供地下降45.04%；19城輪集中供地規劃建築面積為4412.35萬平方米，較去年第三輪供地下降41.34%，較去年首輪供地下降56.20%。
其中，本輪集中供地供應地塊數量環比降幅最為明顯的是武漢、青島、重慶和福州，供應地塊數量分別減少38宗、29宗、15宗和12宗。
“首輪集中供地供應地塊數量的下降，一方面是考慮到房地產行業下行壓力加大，房企拿地意願和拿地能力有所減弱，為避免出現大面積土地流拍的情況而作出的調整；另一方面，武漢等城市今年集中供地計畫由三次改為了四次，因此每輪集中供地的數量有所降低。”相關分析師唐曉琳表示。
土地出讓金是地方財政收入的主要來源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改變，部分城市集中供地由三批次增至四批次。
目前，已有青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等七個城市明確提出2022年集中供地將分為四批次進行。
“對於地方政府而言，供地批次的增加有助於其隨市場變化及時調整供應結構，減少土地流拍現象，完成土地供應計畫，穩定土地端供應；另一方面，單批次供應量的減少，也意味著同一時期片區競品減少，可有效減輕片區內尤其是供應主力區域內的樓市庫存上漲壓力。”相關分析師指出。
據悉，在上述19個城市完成首輪集中供地共有13個城市，分別為北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都、長沙、杭州、寧波、南京和天津。
如忽略供應規模下降帶來的影響，今年首輪集中供地成交情況較去年第三輪集中供地略有好轉。
根據相關數據研究中心監測數據顯示，13城今年首輪集中土拍整體平均溢價率為4.61%，較去年第三批上升1.87個百分點，較去年批下降12.80個百分點；13城今年首輪集中土拍整體流拍率為17.64%，較去年第三輪下降0.33個百分點，較去年同一批次上升12.98個百分點。
而重點城市首輪集中土拍熱度表現不一，城市之間分化明顯。北京、青島、廈門、重慶、長沙、杭州等城市熱度回溫，溢價成交宗數占比較去年三批次有不同程度提升，而福州、南京、天津等城市土地市場熱度繼續降溫。
在本輪集中供地中，13城中僅有1城的溢價率在10%以上，其餘12城溢價率均在7%以下。其中合肥受起拍價、配建等門檻降低的影響下，本輪集中土拍整體溢價率升至11.2%，成為一季度完成首輪集中土拍中溢價率的城市，較去年第三輪集中土拍溢價率增加6.7個百分點。
在成交方面，13城中僅有5城地塊全部出讓成功，分別為廈門、寧波、重慶、長沙以及青島。而流拍率的為天津，合計流拍率高達83%；其次為南京，流拍率為31.58%；合肥以及福州流拍率分別為25%以及20%。
“就首輪集中供地情況來看，土地市場的恢復仍言之尚早。”唐曉琳稱。
土拍規則有望進一步優化
為避免大面積流拍，本輪集中供地出讓規則有所優化。
“對出讓規則的放鬆主要體現在兩方面：一是多城取消或降低配建要求，減少了企業開發成本；二是對競拍主體的資質要求有所降低，包括下調保證金比例至20%，並適當延長付款週期，取消競得地塊數量的限制等。 ”上述相關分析師表示。
從本輪土拍來看，央國企繼續保持拿地熱情，民營房企的身影依舊較少。
中指院數據顯示，央國企（含地方平臺）在本輪土拍拿地192宗，拿地占比為71%；民營企業共拿地75宗，其中濱江、旭輝、龍湖等民營企業表現亮眼。
據相關統計數據，從拿地規模來看，已有3家國企在首輪集中供地中拿地金額超過百億，分別為建發、中海和保利。建發拿地金額為156.3億元，其在廈門的拿地金額就達到94億元；中海拿地金額達到132億元，保利亦超過百億。
而在民企中，本輪土拍表現最為突出的是濱江集團，其在杭州土拍中共競得11宗地塊，總價184.35億元。
“由於部分房企仍面臨嚴重的現金流壓力，投資態度謹慎且投資工作仍未完全恢復。截至一季度末，百強房企中還有七成左右房企未拿地。”相關分析師指出。
多位專家認為，雖然地方持續出臺樓市扶持政策、積極推動化解房地產風險工作等，但政策端向市場端的傳導需要一定時日。
“二季度，考慮地方將面臨較大的土地出讓收入壓力，預期土地供應數量將有所提升，疊加政策環境持續回暖、房企積壓的專案佈局需求需要釋放，我們認為二季度將有更多優質房企恢復投資意願，土地市場出讓情況將好於一季度。 ”唐曉琳表示。
上述相關分析師指出，近期投資積極的房企為大型的國企央企、持續走穩健經營路線的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當地的平臺公司，未來預計土地市場將形成“國企央企+穩健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。
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