[摘要] 房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯。受目前市場供求關系的影響，房價再次暴漲的幾率並不大,“以價換量”仍將是開發商的主要策略，房地産市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態,房地産市場調整仍處于“去泡沫”階段！
房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯。受目前市場供求關系的影響，房價再次暴漲的幾率並不大,“以價換量”仍將是開發商的主要策略，房地産市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態,房地産市場調整仍處于“去泡沫”階段！
提振信心效果顯現
10月第四周一線城市成交量逾1萬套，攀上2014年以來點
不久前，央行、銀監會發布房貸新政：擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，不僅可以再次申請房貸，還可以享受首套房貸優惠政策。此外，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，不再以行政手段禁止其貸款，而是由銀行業金融機構審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
房貸新政的背後，是今年以來房地産市場進入首個市場自發形成的調整期，以及由此導致的傳統樓市“金九”成色不足。一方面，樓市成交量創下近年來新低。據房天下網數據監控中心統計顯示，9月全國主要35個城市新房成交套數同比下降6.14%。以一線城市廣州爲例，9月市轄十區網上簽約面積創近10年新低，去庫存周期攀升至17個月。另一方面，樓市價格回調仍在繼續。國家統計局实时數據顯示，9月全國70個大中城市房價已全面停止環比上漲；新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市分別爲58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個。
“今年樓市調整範圍與程度是前所未有的”，有業內人士分析，今年9月，一二手房價格環比下降城市分別達69與70個，而在限購調控低谷期的2012年1月，該數據也分別僅爲48與54個。“本輪市場自發調整對樓市影響的深度超過以往任何行政性調控政策，影響更大更持久。”
在此背景下，房貸新政對穩定市場預期産生了重要影響。中原地産監測的40個重點城市數據顯示，盡管今年“十一”七天商品住宅成交量處于2010年以來位，環比降幅爲35%，但此後樓市交易逐步回暖，周交易量連續突破，特別是10月第四周，一線城市周成交量逾1萬套，攀上2014年以來的點。
記者走訪的幾家房地産中介機構均表示，今年“十一”以來，二手房的帶看量明顯增多。“房貸新政給10月的市場打了一針強心劑。”張旭說，新增房客源量的提升是市場回暖的重要表征，也是市場後續發展的重要條件。
“國慶以來各地成交量明顯上漲，房貸新政和各地松綁政策對市場的影響正逐漸體現。”中原地産首席分析師張大偉分析認爲，房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯，但成交量的反彈幅度依然要看後續信貸釋放情況。“在限購政策持續三年而導致剛需透支後，此次房貸新政的主要受益對象即改善型需求，將成爲下一階段市場的重要支撐力。”
房價暴漲的幾率不大
在北京市場，房價顯現出企穩迹象
改善型需求確實正在入市。看到房貸新政的新聞後，北京的謝先生放棄了跟隨全家去廣西度假的計劃。“得抓緊時間看房子，新盤和二手房都要看，機不可失。”
原來，2011年，隨著女兒的降生、母親搬來同住，謝先生在北京南三環的一室一廳顯得局促起來。私密空間的缺少不斷誘發家庭矛盾，讓謝先生感到必須換套大房子。“以前的貸款政策對我這種換房自住的人挺不公平的”，謝先生說，盡管首套房的貸款已經還清，但根據過去政策換房仍需按第二套房處理，首付7成，利率是基准利率的1.1倍。如今房貸有了新政策，謝先生在十一長假一口氣看了四個新盤、20多套二手房，又咨詢了幾家銀行。“現在換房確實可以享受首套房貸政策，首付只需3成，就算利率沒有折扣，買房的壓力也小多了！”
像謝先生這樣的改善型需求確實在加快入市。某機構數據顯示，今年6—10月份成交房源總價檔位中，250萬元以下的低價房源成交占比在10月份明顯下降，而250萬元—400萬元檔位的房源成交占比增幅較大；10月27日單日網簽成交達到了632套的年內，這些迹象都在一定程度上表明改善性需求客戶正逐漸增多。
房貸新政在降低改善型需求購房成本的同時，也引發了不少人對房價再次暴漲的擔憂。“傳了好久要救市，結果政策力度比預期中的大多了。”國慶期間，北京居民霍小姐每天都能接到四五個中介的電話，問她要不要趁著新政抄底買房，推薦的樓盤從北京到威海，從青島到杭州，不一而足。“本來盼著這次樓市調整，房價能多降些。現在買房只認貸不認房，房價還不又躥高了！”
實際上，在具有標杆意義的北京市場，房價確實顯現出企穩迹象。據某機構統計，國慶期間，北京庫存房源的降價房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以來首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下調報價的庫存房源比例又下調15個百分點；並且，成交房源議價幅度進一步收窄，新增房源挂牌價則較上周上漲1.3%。
不過，業內人士普遍認爲，受目前市場供求關系的影響，房價再次暴漲的幾率並不大。“房貸新政只是穩預期，讓市場回暖的核心原因還是8、9月份的房價一直保持在相對平穩的低位水平。”張旭說。
在前期庫存尚未消化且下半年新盤集體入市的情況下，“以價換量”仍將是開發商的主要策略。張大偉分析，今年“十一”假期，武漢、成都、杭州等少部分城市市場成交明顯好于去年同期，除了房貸新政刺激了購房者的入市信心，限購取消又吸引了大量外來人口到省會城市購房外，最重要的是開發商積極開展“以價換量”，能有效吸引改善型居住需求。
“信貸的落地執行、市場本身的供求關系和價格因素仍將是影響市場成交能否持續複蘇的關鍵因素。”張大偉說，“隨著9—10月供應高峰的來臨，各地的成交也有望達至年內高峰。然而，在目前新盤銷售率、存量等指標壓力之下，開發商唯有合理定價才能將供應高峰轉化爲成交高峰。”
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