[摘要] 2014年中國的房地産行業也進入了新常態。從全年的情況看，2014年前10個月，房地産開發投資增長12.4%，創下19個月以來新低；而住宅新開工面積下降9.8%；住宅銷售面積同比下降9.5%，銷售額同比下降9.9%。
2014年中國的房地産行業也進入了新常態。從全年的情況看，2014年前10個月，房地産開發投資增長12.4%，創下19個月以來新低；而住宅新開工面積下降9.8%；住宅銷售面積同比下降9.5%，銷售額同比下降9.9%。在三四線城市由于巨大的庫存而幾乎普跌的同時，包括北京在內的一二線城市銷量暴跌，房價出現了明顯的松動，盡管11月各項數據開始回暖，但仍無法改變全年總體慘淡的局面。鑒于房地産行業直接和間接貢獻了國內生産總值（GDP）近四分之一，人們普遍關注2015年樓市的前景，在房地産調控基調不會變的前提下，加之各種新規開始逐漸爲房産稅鋪路，2015年房地産市場將呈現出怎樣的走勢？
2015年二季度有望轉正
多數接受中國商報記者采訪的業內人士預測，2015年房地産對經濟的拖累將會顯著減弱。而這一判斷主要是基于近期各項數據的回暖。
在剛剛過去的這一年，進入10月後，全國樓市一改持續多月低迷的局面，成交量確實開始回升。其中，作爲樓市風向標的一線城市尤爲明顯。從數據上看，CREIS中指數據顯示，10月42個主要城市成交量達2416萬平方米，環比增長12.6%，創年內新高。此外，從更能准確反映房地産市場走勢的30 個大中城市商品房銷售面積數據來看，11月其同比增速轉爲正增長。
鑒于該數據領先國家統計局公布的商品房銷售數據 5個月左右，中金公司首席經濟學家梁紅在接受中國商報記者采訪時預計，“2015年二季度統計局的商品房銷售面積當月同比增長也將轉正。鑒于商品房銷售回歸正增長對房地産投資具有積極影響，2015 年房地産投資增速可能超預期，同比增長可能達到 10%，高于我們此前預計的8%的增速，對經濟增長的拖累將進一步下降。”
必須承認的是，去年11月數據回暖的背後反映了部分地方政府限購政策的逐漸松動，這其中包括出台了“認貸認房”的首套房貸政策：對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。此外，對已經取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，由銀行確定首付比例和利率水平。更重要的是，七折利率重出江湖，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款低首付款比例爲30%，貸款利率下限爲貸款基准利率的0.7倍。
在系列政策微調的推動下，自2014年10月以來，商品房成交面積增速確有改善，且這一勢頭仍在延續。根據中金公司分析師們的初步預計，2015 年商品房銷售面積當月同比增速將在二季度轉正，且全年增速在 3%左右，而2014年的增速是-8%左右。
中金公司分析師劉博告訴中國商報記者，“從統計局數據來看，30個大中城市商品房2014年 10月、11月成交面積環比增速均達到 10%，顯著強于往年同期均值。另外，去年12月18日國家統計局公布的數據顯示：11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月有所放大，爲年內新高，房價環比降幅進一步收窄。這些均顯示出房地産政策向常態化回歸和貨幣政策逆周期操作，對商品房銷售有提升作用。”
從過往經驗來看，30個大中城市數據更具前瞻性。比如在 2012年3月，30個城市銷售數據率先由負轉正，而統計局銷售數據轉正則要等到2012年7月才出現。同樣在2013年7月，30個城市商品房銷售增速出現由正轉負，而統計局數據要到 2013年 12月才出現。也就是說，在房地産銷售周期的轉折點附近，30個大中城市的局部的銷售數據比全局的數據反應更迅速。
與之類似的是，2014年11月，30個城市商品房銷售面積同比增速3.7%，由負轉正；同年12 月繼續保持正增長，這可能是一個積極的信號。結合基數效應，中金公司初步預計統計局的商品房銷售面積當月同比增速，可能在2015年二季度就會轉正。
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