房地產進入下半場，專家：城鎮化的潛力釋放是行業繼續發展的動力源

新聞出處：時代週報

房地產行業的大拐點已經到來。

無論是市場成交規模、房企投資熱情還是政策優化調整，形勢正在發生變化，中國房地產市場已經告別高增長階段。

這是近期多位專家關於房地產行業的一致觀點。

近日，由鳳凰衛視、鳳凰網聯合主辦的“新空間·新動能——鳳凰灣區財經論壇2023”於香港、深圳兩地同步舉行。原國家房改課題組組長、中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇，華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友等專家在“涅槃重生：中國房地產新時代”環節，發表主旨演講。

孟曉蘇指出，房地產業到現在已經是兩年下滑，傷及國民經濟、地方財政以及相關產業，從經濟恢復到股市上揚要走三步臺階，第一步就是樓市恢復正常。

管清友認為，大週期出現了轉折，整個房地產市場從過去高歌猛進的一種狀態，已經進入到了一個新的週期，讓房地產市場恢復到常態是非常必要的。

賈康對中國房地產行業仍然充滿信心。他預測，在未來15至20年內，房地產業仍是國民經濟支柱產業，城鎮化的發展仍然有相當廣闊的潛力空間，“必須認識到這方面的潛力釋放是我們繼續發展的引擎和動力源。”

樓市正處在調控監管政策的消化期

“我們必須習慣或者適應房地產處於長期調整週期這樣一種態勢。”管清友強調。

事實上，自2021年四季度以來，關於房地產的各項寬鬆政策便陸續出臺，並在今年三季度達到高潮。

7月31日，國務院常務會議強調，“要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地產市場平穩健康發展的政策舉措”。8月1日，央行表示下半年將支持房地產市場平穩健康發展，重點包括落實好“金融16條”、精准實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降、調整存量房貸利率。

隨後，各地推動相關政策落地，包括放鬆存量房貸利率下調、“認房不認貸”、取消限購限售等政策，政策支持頻次明顯加快、力度加大。

“今年我們看到，不光是存量房貸利率的下調，很多新一線城市包括一線城市也都解除、放鬆了所謂的限購。這個措施應該說不可謂不大，力度很大，那麼政策的效果我們看到確實和預期的不大一樣。”管清友表示。

 管清友認為，中國樓市正處在2015年以來激烈調控監管政策的消化期

政策效果不及預期，與房地產市場供求關係發生變化有關。管清友認為，“大週期出現了轉折，整個房地產市場從過去高歌猛進的一種狀態，已經進入一個新的週期。”

他進一步表示，房地產市場出現這種趨勢性的變化，既有長期行業、市場慢慢演變的原因，也有短期之內從支持房地產行業的發展，到突然的調控帶來的衝擊，即長期因素和短期因素疊加到了一起。

“2015年這一輪房價的快速上漲，進一步透支了房地產市場的動能，抑或說價格的快速上漲帶來了一系列的問題，當然也引發了後續包括金融監管強化、房地產調控強化在內的一系列政策的推出。”管清友指出，我們正處在消化2015年這一輪透支行情、以及消化激烈的調控監管政策的階段。

“政策的調整很有必要，我覺得確實需要讓這個房地產市場回歸常態，也就是說不合理的限制措施都應該取消。無論是我們說的二三線城市、新一線城市還是一線城市，讓政府的歸政府，市場的歸市場。”管清友表示。

中國財政部原部長樓繼偉透露，房地產需求不足，一些房地產商流動性困難，甚至出現債務違約，地方政府隱性債務需要逐步化解。目前主管部門已採取一些措施，包括加大對房地產企業流動性支持，降低購房者利息負擔，地方隱性債務由省級統一化解，國家分配一定數量的置換債額度給予支持。

“這些問題是一定時間的積累，解決問題還需要一個過程。”樓繼偉表示，相信還會進一步採取措施，“無論如何，消化債務風險需要有一個週期，但不會發生全局性債務危機。”

未來15-20年房地產仍是支柱產業

儘管迷霧重重，但長期來看，房地產行業仍是國民經濟的支柱產業。

“‘中國房地產業界好日子過完了’，我認為這個認識陷入了誤區。”賈康表示，中國的城鎮化發展仍有相當廣闊的潛力空間，“這是中國成長性支撐著的全景圖。全景圖之內，中國的房地產業一直在可以預見的，至少未來相當長的時間段之內，15年到20年的時間段之內，它就是國民經濟的支柱產業。”

2020年中國城鎮常住人口達9億，常住人口城鎮化率為63.9%，但如按戶籍人口計算，2020年城鎮化率預計僅為45%。“一多半中國人也就是14億人裏的大多數還沒有取得市民身份。”因此賈康認為，中國的真實城鎮化水準在50%-55%區間。

聯合國《世界人口展望2019》預計，到2030年中國常住人口城鎮化率將達約71%，城鎮常住人口將較2020年再增加約1.3億。“按照國際經驗，所謂諾瑟姆曲線給的量值，我們要走到一般經驗所說的，走過城鎮化高速發展階段70%左右的水準，至少還有15個點的空間。”賈康表示。

因此，中國城鎮化的潛力值得進一步發掘。

“推進工業化、城鎮化的過程中，房地產業界必然出現的，在中國大地上的場景中的表現就是，現在已經建成的將近700個大中小城鎮，主導的趨勢仍然是要滿足人民群眾美好生活需要的，把城鄉結合部往外推。”賈康認為，主導、支撐現代化進程的，是城鄉結合部外推帶來的，要接納未來還有幾億人從農村遷徙到中心區域，一輪一輪的升級發展中的新區建設以及城市群、都市圈的建設。

 賈康認為中國房地產發展要把城鄉結合部往外推

“合乎邏輯地必須認識到這方面的潛力釋放是我們繼續發展的引擎和動力源。”賈康強調，對於房地產業界，中央現在重申的是國民經濟的支柱產業，“不能簡單認為就是一個提振信心的宣傳用語，學術上的論證有客觀依據，有邏輯方面的，我認為非常嚴謹的、可以說清楚的支撐路徑。”