實探廣州樓市，政策密集轟炸後，有新盤“一周賣出一個月的量”

新聞出處：華夏時報

近期，廣州樓市“組合拳”重磅出擊。繼8月30日官宣“認房不認貸”後，廣州9月8日對二套住房首付比例及貸款利率也進行了下調，具體為，對於廣州有1套住房，但無貸款記錄或者已結清貸款的，執行三成首付比例，利率為LPR-10bp；對於廣州有1套住房，但未還清貸款的，執行四成首付比例，利率為LPR+30bp。

對此，《華夏時報》記者於9月9日實探了廣州多個樓盤，發現即使是下雨，也有不少人出門看房，有些樓盤的行銷中心更是座無虛席。其中，廣州荔灣區某新房樓盤銷售向記者表示，“廣州認房不認貸政策執行之後，一周成交量超之前一個月。”

廣州房產仲介陳偉（化名）也對記者指出，“新政出來後，一些樓盤賣得更快了。因為有一波置換客戶湧進來，有些是7成首付變成4成，有些是5成首付變3成，差很多。置換客戶不是沒錢，他們有錢，但是不夠而已。”

9月11日，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強在接受記者採訪時表示，隨著廣州首套住房“認房不認貸”及二套住房首付比例及利率大幅下調的執行，短期內將明顯提振樓市信心，受益的剛需及改善人群也將加快入市步伐，在接下來的“金九銀十”節點，開發商也將利用政策窗口期加快推貨節奏，廣州樓市“金九銀十”可期。

“啟動剛需，帶動改善”

8月底，國家層面頻出樓市政策，而“靴子什麼時候落地，能否在一線城市落地”等問題成為業內關注的點。8月25日，住建部、央行和金融監管總局聯合發文，宣佈推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施；8月31日，央行、金融監管總局發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，指出對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。

同時，央行、金融監管總局還表示，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

而不論是“認房不認貸”、降低首付比例，亦或是調整貸款利率，廣州都是四大一線城市中最早執行的，且成為首個下限突破LPR的一線城市。8月30日，廣州宣佈“認房不認貸”，隨後深圳、上海、北京陸續跟進；9月8日，廣州對二套住房首付比例及貸款利率進行下調。

針對廣州成為一線城市中最早落地各大政策的原因，陳偉表示，主要是廣州是一線城市裏體量最大的。“最近政策的落地還是有用的，廣州和小城市不一樣，人口基數夠大。”陳偉表示。

廣州某樓盤行銷中心。 梁寶欣/攝

值得一提的是，央行、金融監管總局發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》後，廣州部分開發商開始以“兩成首付”為宣傳噱頭吸引樓市銷售。9月9日，廣州荔灣區某樓盤銷售人員向記者表示，“我們樓盤前段時間也宣傳了兩成首付，不過那時候也有說明具體還是以銀行政策為主。”

雖然廣州首套房貸首付比例沒有下調至市場預期般的兩成，但是購買二套房最低首付比例變為三成，仍超出市場預期，具體來看，對於廣州有1套住房，但無貸款記錄或者已結清貸款，執行三成首付比例，利率為LPR-10bp；對於廣州有1套住房，但未還清貸款的，執行四成首付比例，利率為LPR+30bp。

而廣州此前的房貸政策為：在廣州市無房無貸者，首付最低3成；在廣州市無房有貸款記錄者，商品房首付最低5成；在廣州市有房且首套未還清者貸款，首付最低7成。

陳偉向記者指出，首付比例下調的政策，針對的主要是“賣一買一”“以小換大”的客戶，而這些客戶才是一線城市最主要的消費力。“賣掉第一套，還會按首套來算。如果客戶手上有一套300萬元的房子，賣掉之後，可以拿著300萬元博1000萬元的房子。但是在之前賣掉，最多就可以博600萬元的房子，博不到太高的。”陳偉表示。

陳偉還進一步說道：“針對剛需友好的一點，就是‘認房不認貸’，在外地有房貸，然後在廣州再買，可以按首套首付三成。剛需只有這一點，消費力（擺）在這裏。”

陳雪強也指出，從此次下調二套房貸首付比例及利率的利好對象來看，主要是針對在廣州擁有1套住房且有一定支付能力的改善人群，無需通過“賣一買一”來置換，同時也有利於加快二套房改善需求的釋放。這與此前 “認房不認貸”政策不同的是，此次執行政策主要針對二套購房人群，大大降低了二套置業門檻及購房成本。

此外，陳偉還用“啟動剛需，帶動改善”來總結廣州近期出臺樓市政策帶來的影響。“這是一個閉環，從剛需開始往上刺激市場，（評價）市場好不好，不能只說改善的市場好，而剛需的市場不好。這其實是一個圈，只有下邊的起步去啟動了上邊，上邊才能再往上走。”陳偉說。

有樓盤一周賣出一個月的量

值得注意的是，廣州新房成交自今年4月份以來，已連續4個月持續下滑。中指研究院數據監測顯示，2023年8月新房成交50.4萬平米，環比下降0.6%，同比下降25.7%，當前市場成交已處於歷史低位水準。

不過，記者在9月9日走訪廣州部分新房專案時，不少銷售人員表示，自從廣州“認房不認貸”落地後，樓盤去化速度比之前快了不少。其中，有樓盤銷售人員表示，“最近成交比之前快了不少，主要是因為改善客戶群體湧入了市場。”更有廣州荔灣某新房專案銷售人員向記者直接指出，“最近一周的成交量相當於過去一個月的量。”

廣州某樓盤行銷中心。 梁寶欣/攝

而陳偉向記者指出，廣州新房去化比較好的房子，主要還是所處地段比較好。像廣州增城的樓盤，即使新政落地，最近成交也還是沒起來。

此外，雖然廣州樓市隨著新政落地而有所回暖，但是據記者觀察，廣州樓盤漲價專案比較少見，也甚少有開發商公開表示收回折扣。

“廣州（價格方面）的話，沒什麼變動的。其實廣州今年3月份的市場特別好，基本上不缺客。但是因為3、4月賣得好，所以開發商在五一之前漲價了，所以今年五一走量走得很差，比不上前兩年五一成交的行情，後來開發商把價格調回來，現在以清貨為主。”陳偉說道。

廣州新房成交面積。 圖源：中指研究院

值得一提的是，有媒體報導稱，據多名業內人士透露，廣州已於近期悄然取消樓盤限價。而近期廣州取消“限價令”引發市場關注的主要原因在於，琶洲南TOD專案備案價的上漲。

記者在9月9日走訪廣州部分新房專案的時候，有銷售人員表示，“還是按照備案價來。”還有不同樓盤的銷售人員指出，“政府給出樓盤的上限價格，之前可以低10%，現在可以低15%或者20%。每一棟樓不一樣，定價參考現在的市場（情況）和本項目的銷售情況。”

而陳偉則表示，“不同的時候，政府可以給到不同的（價格）浮動。琶洲南TOD專案的大面積產品基本上要去到15萬元/平，價格浮動20%都不止了。現在只是豪宅不限價了，做我們這一行，包括開發商他們都知道政府已經默認豪宅直接解除限價。”

數據顯示，今年上半年，琶洲南TOD共網簽了546套1000萬元以上的一手豪宅，在海珠區的市占率達56%，在廣州市的市占率高達20%。而今年上半年，琶洲南TOD成交套均價高達1967萬元/套，遠遠高於目前廣州一手房套均價。

此外，陳偉也指出，目前來講，這個市場上開發商也不敢隨意調整價格，基本上按照片區正常的價格。“廣州就是跟風，就是有開發商漲了，大家就都一起漲，但是誰都不敢先漲，因為一漲就容易被競品卷死，客戶就是這些客戶，如果（某一個樓盤）突然漲價了，客戶當然要買便宜的。”陳偉說。