次貸危機以來最蕭條的一年：美國樓市成交跌入冰穀！

新聞出處：財聯社

逾20年來最高的抵押貸款利率，正拖累美國房屋銷售量降至次貸危機以來的最低水準……

根據不少經濟學家的預測，2023年美國的二手房銷售量預計將降至至少2011年以來的最低水準，當時美國樓市仍在艱難地試圖走出史無前例的次貸危機的陰霾。

據房地產經紀公司Redfin的經濟研究負責人Chen Zhao估計，2023年美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉並引發全球金融危機以來年度銷量的最低水準。

Zhao表示，由於抵押貸款利率可能繼續維持在較高水準，明年的銷量也不太可能會大幅回升。她指出，“我們將面臨相當長時間的冰凍期”。

今年美國房地產市場成交的蕭條，與本世紀頭十年房地產泡沫破滅後的前一次放緩截然不同。當時，美國經濟陷入深度衰退，數百萬房主因喪失抵押品贖回權而失去房屋。

而這一次，由於借貸成本上升、房價屢創新高以及待售房屋庫存非常有限，房屋銷售放緩其實已經持續有一年多的時間。最近，抵押貸款利率攀升速度之快，已導致除了最堅定的購房者外，其他購房者都不得不“望而卻步”。

根據房地美公司的數據，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率上周已升至7.57%，自8月份以來又累計上升了約50個基點——當時美國抵押貸款利率近一年來首次超過了7%，房屋銷量也降至了1月份以來的最低水準。

而抵押貸款銀行家協會的數據也顯示，美國抵押貸款申請在9月下旬已降至了1995年以來的最低水準，這表明未來幾個月的房屋銷售預計都將持續低迷。

即使在正常年份，秋冬季的房地產市場往往也會放緩，房價通常也會比年初有所下降，因為許多家庭不願在開學期間搬家，購房者也會避免在假期購物。

根據全美房地產經紀人協會的數據，如果全年的成屋銷量最終低於預期——不到400萬套，那將是自1995年以來首次跌破這一整數關口。

樓市成交蕭條背後影響幾何？

無論如此，美國房地產市場的萎縮，可能會對整體美國經濟產生深遠影響。

這可能迫使一些想成為原本想買房的人被迫繼續租房，而近來房租上漲已助推了美國CPI重新走高，如果房租繼續攀升，美聯儲就很難停止加息。

房屋銷售放緩也會限制家電和傢俱等與住房相關的支出，從而阻礙經濟增長，並促使房屋建築商減少新房屋的建造。

儘管並非全美所有地區都正以同樣的速度經歷著房屋銷售的放緩——在一些好的社區，維護良好的二手房仍能很快以高於要價的價格售出。但據房地產經紀網站Realtor.com的數據顯示，9月份上線的房源中有近18%的房屋出現了降價，是自2022年11月以來的最高比例。

“市場肯定已經開始放緩，”喬治亞州薩凡納市的房地產經紀人Steven Fischer表示，“現在賣家提供了很多優惠措施，來吸引買家購買他們的房子”。

根據全美房地產經紀人協會的數據，美國人的購房負擔能力在今年夏天下降到了自1985年以來的最低水準，這意味著在許多市場上，只有那些高收入或有著大量現金的人，才能買得起房。

預計在未來一段時間裏，房款可負擔性仍然將是一個嚴峻的問題，因為雖然抵押貸款利率在上升，但房價並沒有真正大幅下降。由於許多在抵押貸款利率較低時購房或進行房產再融資的房主並不願出售和搬遷，正使得待售房屋的供應量遠遠低於歷史正常水準。

房屋建築商在今年上半年的銷售曾比預期更為強勁，但他們也已經感受到了寒意。在目前的利率水準下，即使將利率降低一個百分點或更多，也未必能吸引購房者。

全美住宅建築商協會的數據顯示，9月份住宅建築商的信心已連續第二個月下降，32%的建築商表示上個月已經降價。在房利美9月份的調查中，僅有16%的消費者表示現在是購房的好時機，創下了2010年中期以來的最低紀錄。