銷售乏力，融資不暢：民營房企身陷困局

新闻出處：中國房地產報

中房報記者 苗野 北京報導

融資端的多重喜訊仍無法徹底打開大部分房企的融資通道，多管道找錢仍是當下房企的主要動作。

9月15日，金地集團公告，公司正與第二大股東深圳市福田投資控股有限公司（以下簡稱“福田投控”）商討，福田投控根據區域發展的需要為公司在公開市場發行的公司債券或中票提供擔保等增信措施。金地集團或將根據發行的公司債券或中期票據的具體情況，為福田投控提供相應的反擔保。

上一次金地集團公開發債還是在2022年2月，這次或將是其在公開債市場缺席一年半後重新打開這一融資管道。

目前，包括福田投控增信方式及公司反擔保方式、金地集團融資規模及增信規模等事項均有待進一步披露。

在境內融資管道不暢的大環境下，能獲得國資股東擔保或增信，無疑有助於金地集團接下來在公開市場的融資。只是，這也並不意味著接下來的融資進程將暢通無阻。

事實上，監管層對房企融資一直都保持著支持的態度。但就目前情況來看，利好政策頻出仍無法掩蓋大部分房企融資難的現狀。

東方金誠於9月11日發佈的8月地產債融資報告顯示，當月共計22家房企發行境內地產債37只，發行規模為369.18億元。發行主體數量、發行債券數量和發行規模環比分別下降15.4%、22.9%和27.7%。

“除了依賴銷售回款外，公司沒有其他的融資管道了。”某出險房企內部人士向記者直言，融資基本處於完全停滯狀態，且沒有好轉的跡象。當下苦撐的民企或是已出險的民企融資極度困難，除非有極其優質資產或者中債擔保，否則落地基本無可能。

另一家尚未出險房企內部人士也透露，目前授信額度的落地，需要通過新增建設專案進行申請。但行業流動性危機以來，大多數民營房企都大幅縮減了土地的獲取，導致新增專案極少，很難通過新專案獲取增量融資。

“沒有新增專案成為銀行授信落袋的最大卡點。”該內部人士慨歎，“目前政策成果有限，民營企業還是只能靠自己，銀行可能是對企業日後的還款能力有擔憂。”

融資難待解

這一擔憂或許還來自當前市場仍然低迷的銷售。8月，逾7成百強房企銷售規模下滑，單月實現銷售額3712.1億元，同比下降39.2%，創今年單月降幅新高，環比下降8.9%。有22家房企的單月銷售額環比降幅大於30%。

“房地產‘政策底’已全面確立，何時‘落地開花’，大家現在都咬著牙等風來。”不少民營房企不約而同地發出了呼聲。這背後是政策調整了半年，行業信心仍處在低位，去化壓力大、融資難，房企的債務壓力不減。

某房企內部人士告訴記者，銀行端的融資還是沒有打開，短期內比較難，目前連此前優質房企或白名單房企融資都受限了。

“現在只有少量保交樓政策性融資支持，幾乎沒有專案能有新的開發貸進來，存量專案上開發貸展期也不好談。”華東某房企內部人士透露，純市場化的地產債在目前市場環境下幾乎無法落地，由於資產限制和資產品質要求高也很難獲得中債增擔保。

從公開市場來看，9月以來，只有綠城、金融街、北京住總、華髮股份和廈門國貿等企業披露了發行公司債或中票的動態。放到全年，民營房企中只有碧桂園、龍湖、新城控股、中駿集團、美的置業、旭輝控股、金輝控股等民企通過中債增擔保方式發行了中票。

“當前地產債發行規模仍處較低水準，尤其是民營房企發債規模持續在低位徘徊。”東方金誠分析認為，民營房企發債對政策依賴程度較高，目前尚未回到原有的市場化發行水準，“第二支箭”持續發力對民企債券融資仍具有較強支撐作用。

8月27日，證監會宣佈房地產上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制。

折射到再融資市場，目前已有保利發展、招商蛇口、中交地產、陸家嘴6等A股房企定增計畫獲證監會批准，涉及募資金額約355億元。華髮股份不超過60億元的定增預案於8月獲上交所審核通過。此外，新城控股、中南建設、榮盛發展等十餘家房企定增計畫仍處在進展中，萬科、格力地產均終止或暫停A股定增事項。

加強民企融資支持，大膽出政策

7月以來，監管層頻繁表態，從銷售到融資釋放利好房地產信號。但據記者採訪發現，現階段高層傳遞的利好政策尚未有效傳導至市場層面，行業風險仍然存在。

近期，碧桂園債務重組引發業內關注。碧桂園一直是努力償債、保信用的典範，但現在也面臨銷售低迷和融資環境惡化的問題。儘管在8月獲得一筆境外債權人的違約豁免，但面臨流動性困難的遠洋集團還是於9月15日開啟了39億美元境外債務重組計畫。

業內普遍認為，加強對房企的融資支持，是推動行業修復的關鍵舉措之一。

“整體應大膽出政策，出大政策。”前述某出險房企內部人士建議，督促銀行、信託恢復民營企業國民待遇，正常予以開發貸款，經營性物業貸款投放。鼓勵銀行對民營地產投放，對於紓困期間投放予以政策支持，對不良給予更高的容忍度。資本市場融資應儘快恢復，不排除國有資本入股困難企業，或者進入債券市場等。

華東某房企內部人士認為，當下房企經營困難主要在於銷售乏力、融資不暢、監管資金過嚴。建議金融機構加大對房企尤其是民營房企的信貸支持力度。此外，民企和國企在提款比例、提款用途、提款審批和靈活性上存在差異；在開發貸審批、非住專案信貸投放、信貸定價、擔保要求上存在差異。如果能在合規合理的前提下，適度消除這些卡點，將顯著有利於民企的專案層面融資。

加大監管資金解活力度，實現資金正回流

另外一項可以關注的舉措就是預售資金監管。

長期以來，許多“暴雷”房企的賬目上並不是沒有資金，而是被嚴格監管在專案上。2022年，受預售監管資金大幅收緊的影響，許多房企都出現了房子賣出去卻無法回款的情況。甚至有房企直接表態，目前大部分專案仍有約7成的資金鎖定在專案層面。這也曾成為不少房企無法及時償還債務的因素之一。

“我們很多專案臨近交付節點，但因為資金監管原因無法支付工程款項，導致專案交付節點延期。”前述未出險房企內部人士建議，地方政府進一步加大監管資金解活力度，適當降低監管比例，因專案施策。希望能夠靈活制定監管方案，不一刀切，確保專案資金能及時用於保交付。

上海某房企內部人士也表示，絕大部分優質民企在手現金中，仍有非常高的比例資金處於各地預售監管資金帳戶中，加上當地銀行及合作方資金管控，造成集團可自由支配現金極其有限，客觀上也對公司正常的還本付息造成極大壓力。

“建議考慮對於符合主業清晰、經營穩健、綜合治理佳的地產企業，給予差異化的監管資金政策，適度降低監管資金比例，給予更多監管資金提取的靈活性，確保在關鍵支付節點前，能根據工程進度即時提款。”該人士說。

自行業進入下行週期以來，為封堵預售資金套取漏洞，各地普遍收緊商品房預售資金監管，優先用於專案建設，以保障專案竣工交付。但在實際操作中也出現了專案層面的資金無法調回集團層面進行債務償還，同一家企業旗下專案之間的現金流通被阻斷，從而導致出險專案越積越多等情況。

有房企內部人士直言，企業資金目前受困於更加嚴格的預售資金監管，受限於地方政府“保交樓”下對資金的強制性控制，並且對已經交付的專案也不能正常解除監管，企業要實現資金回流仍然沒有路徑。

“當前部分地區在預售資金監管方面存在’過度‘監管情況，專案公司運作中正常的行銷費用、管理費用支出都嚴格限制，在企業無法獲得新的外部融資背景下，專案正常運轉、完成‘保交樓’任務受到影響。”某信託公司相關負責人透露，其公司在重慶、貴州的專案都有遇到類似問題，建議在堅持“保交樓”底線的前提下，對這種“過度”監管予以糾偏。