新信號！險資又殺回地產了

新闻出處：中國房地產報

中房報記者 許倩 北京報導

當下市場最有錢的險資金主們，又重新殺回房地產市場了。

最新消息顯示，上海萬達廣場置業有限公司的股權關係發生變更，大連萬達商管正式退出，取而代之的是大家保險。上海萬達廣場置業為上海周浦萬達廣場的專案公司，而上海周浦萬達廣場一直是萬達商管的現金“奶牛”。

事實上，今年5月份，大家保險已經從大連萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個專案。

這不是個案。9月28日，大悅城控股將旗下中糧·置地廣場專案賣給了中郵人壽，交易價格為42.56億元。同日，世茂集團公告稱，擬出售珠海世茂新領域51%股權，總價為39.1億元，接盤方為專案合營聯營企業，背景為中國人壽系。

9月27日，華泰資管斥資40億元投資萬科不動產債權計畫，而華泰資產起源於華泰財產保險投資部。

今年以來，平安保險、新華保險、太平保險、陽光保險等在房地產領域投資金額均明顯增加。曾在2021年頻繁撤離地產股的險資們現在又捲土重來，開啟了大舉加倉房地產的戲碼。

險資密集出手

一個多月前，大悅城控股子公司西單大悅城將北京昆庭100%股權及相關債權的轉讓公告掛在了北京產權交易所上，掛牌底價為42.56億元。其中，股權掛牌底價為34.49億元，債權掛牌底價為8.07億元。

在掛牌期滿後，這一專案終於迎來接盤方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署了產權交易合同，成交價約42.56億元。中郵人壽採用一次性付款方式。

北京昆庭的主要資產為位於北京東城區的中糧·置地廣場專案，2018年竣工投入使用，總建築面積8.15萬平方米，目前已有摩根士丹利、CBA聯盟、至信保理、國聯證券等企業入駐。另有車位377個。

截至今年4月，北京昆庭總資產為20.61億元，今年前4個月實現營業收入5107.9萬元。近3年及今年上半年，中糧·置地廣場分別錄得租金收入1.63億元、1.76億元、1.49億元和7580萬元，目前出租率為83%。

資產評估報告顯示，北京昆庭淨資產評估值為24.38億元，增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產中核算的房屋以成本價計量，其所處區域房地產市場狀況較好，該區域市場整體趨勢呈現一定上漲，導致房地產價值增加。

大悅城方面稱，本次股權轉讓將有利於盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展。

買家中郵人壽為國有企業，控股股東為中國郵政，第二大股東為友邦保險。今年上半年中郵人壽大幅虧損28億元，在上市險企中幾乎處於墊底位置。中郵人壽在投資端壓力可見嚴峻性。

除中郵人壽，國壽系也投資了不動產領域。

9月28日，世茂集團、上海世茂股份發佈公告稱，為緩解公司流動性困難，降低企業經營風險，擬出售珠海世茂新領域51%股權，總價為39.1億元，受讓者為合營夥伴國壽星灣以及合營聯營企業國壽啟航基金，二者均屬中國人壽系。

珠海世茂新領域主要業務為發展位於珠海的綜合商業及商用綜合體開發專案，專案占地面積22.56萬平方米，目前正分為六期開發，包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。

世茂集團表示，由於該專案持續開發需要訂約各方進一步投資，鑒於公司目前流動資金問題，公司無法再進一步投資及支持該專案的持續開發。進行出售事項使本集團能夠償還其結欠合營夥伴的債務，確保開發該專案所需持續資金，並有機會分占該專案物業所得款項。

值得注意的是，中國人壽的業績也不算好。2023年上半年，中國人壽實現淨利潤161.56億元，同比下降36.28%；而其一季度實現淨利潤178.85億元。也就是說，二季度中國人壽是虧損的。

中國人壽還是遠洋集團的第一大股東。對於遠洋集團暴雷事件，中國人壽在中期業績會上稱對遠洋只是財務投資，對公司整體影響可控。為此，中國人壽還在財報中計提了資產減值損失，將對遠洋集團的長期股權投資，在財報中直接清零。

從逃離地產股到重倉不動產

過去兩年，險資在上市房企股票投資中可謂損失慘重。亦因此，早在2021年，險資就在陸續大手筆減持手中地產股，如泰康系“割肉”減持陽光城，浮虧17億元；大家人壽自2021年9月以來6次減持金地集團，所持股份從20.43%削減至5.43%；中國人壽則對萬科A連續減持。

“不是沒有錢，也不是不出錢，是找不到可以匹配的GP(普通合夥人)，有錢配不出去。”面臨投資荒情況下，有險資人士這樣稱。

而房地產行業的資金特徵與險企的資金需求高度匹配，險資對房地產的直接投資具有多重優勢，這使得險資不可能真的拋棄地產投資，只不過換個方式而已。

今年以來，在房地產行業政策紅利頻出之後，多位業內人士認為，相比前兩年，今年險資對於不動產投資將變得更為“大手筆”，因為不動產專案與險資特性的高度匹配一直都是不變的。

確實，今年以來，險資入手不動產的數量持續走高。據不完全統計，友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、友邦人壽多家險企發佈了關於不動產投資的資訊披露公告，涉及資金千億元。僅平安人壽就已累計披露對5個大額不動產專案的投資，出資總額達539億元。

從險企佈局不動產專案偏好看，相關標的多涉足商業辦公類樓宇、產業園區不動產和自用辦公樓等，這類型資產穩定的收益和增值能力受到險資青睞。

一位保險從業人士稱，對於商業辦公樓宇、工業園區、物流倉儲等收租型物業一直保持著濃厚的配置興趣。尤其是位於核心城市的核心資產，既能創造期間穩健的經營收益，又有穿越週期資產增值的潛力，一直是保險資金配置的重點方向之一。而且經過3年疫情衝擊，許多不動產專案估值已進入低谷，險資選擇此時入局也是出於“抄底”心態。

經過華夏幸福暴雷一事的中國平安高管在中期業績發佈會上表示，目前房地產投資風險可控，看好具有穩定現金流的不動產投資，例如商辦、長租公寓、園區類投資。

截至2023年6月30日，在中國平安保險投資組合中，不動產投資餘額2093.93億元，占比4.5%；在所有不動產投資中，物權類資產近76%，包括商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等，“這類資產總體非常優質，能夠貢獻穩定的租金收入，並實現保值增值。”中國平安高管稱。

太平資產副總經理徐鋼在4月份相關論壇上表示，我們測算房地產12個月滾動銷售面積，目前已降至13.5億平方米，較2021年6月高點19.5億平方米已下行30%。在經歷過劇烈收縮後，考慮到前期政策面的積極變化以及經濟重新放開，預計地產短週期應將趨於穩定。今年地產銷售面積可能將回到14億平方米。