首開再賣資產！淨負債率156%，前9月銷售額同比降30%

新聞出處：時代週報

首開的“賣賣賣”還沒停。10月10日，北京產權交易所官網顯示，首開預披露轉讓旗下北京首開瑞泰商業管理有限公司（以下簡稱“瑞泰商管”）100%股權及相關債權。

瑞泰商管成立於2022年，是北京市朝陽區望京首開廣場寫字樓的產權方。今年1-8月，該公司營收2853.99萬元，淨利潤832.18萬元，淨資產3549.25萬元，負債總額約為13.4億元，資產負債率為97.4%。

針對上述出售情況，首開董秘向時代週報記者表示，首開不是一家以商業地產、自持物業運作為主要業務的公司，本次出售是企業正常經營行為。

首開出售資產的動作一直在進行，今年上半年，首開表示負債總額仍然較大，且淨虧損達19.06億元，而銷售業績卻只完成了不到年初制定目標的40%。1-9月，首開銷售業績仍然沒有提升。

多次掛牌旗下資產

近日，首開發生了多筆資產出售事件。10月9日，首開發布公告表示，將以約6.9億元的價格出售與香港皓年有限公司共同組建的專案公司北京聯寶房地產有限公司，該專案公司主要業務為經營北京市朝陽區聯寶公寓專案。

首開表示，聯寶公寓專案自持經營多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續持有經營，帶來的利潤和淨現金流有限，未來增值潛力較小。本次出售將會給其帶來約3.5億元的稅前利潤。

據北京首都開發股份有限公司2023年度第六期中期票據募集說明書，聯寶公寓建築面積2.5萬平方米，2020-2022年租賃收入分別為1691萬元、1926萬元和1299.6萬元，平均出租率為99%、99%和65%。

從事商業地產專案交易的盈睿資盛(REITOWIN）董事總經理王傳宏對時代週報記者表示，從租金以及投資回報率方面考慮，出售價位於合理價位區間的上限。

近日，首開多次發佈有關資產轉讓公告。9月26日，該公司發佈公告，在北京產權交易所公開掛牌的方式轉讓全資子公司北京首開雲錦鉑郡商業管理有限公司（以下簡稱“鉑郡公司”），以及北京首開雲錦璞瑅商業管理有限公司（以下簡稱“璞瑅公司”）100%股權及全部債權。

鉑郡公司主要業務為租賃經營北京朝陽區的鉑郡商街專案，璞瑅公司主要業務為租賃經營北京豐臺區的璞瑅商街專案。

今年1-4月，鉑郡公司營收約為410.2萬元，淨利潤154.6萬元，評估後股東全部權益價值為1.96億元；璞瑅公司營收約為550萬元，淨利潤為412.5萬元，評估後股東全部權益價值為3.4億元。

首開同樣表示，這兩個專案自持經營多年，租金收入漲幅不大，帶來利潤和淨現金流有限，未來增值潛力較小。

2020-2022年，鉑郡專案租賃收入分別為1252萬元、1842.8萬元、1188.05萬元，平均出租率分別為80%、89%、88%；璞瑅專案租賃收入分別為2704萬元、3053.73萬元、2677.88萬元，平均出租率均為100%。

此外，今年7月，樂華娛樂花費4.8億收購首開於金地商置持有的北京朝陽物業。

不止是今年，據時代週報記者不完全統計，首開曾在去年底集中掛牌出售專案。2022年12月15日，該公司擬轉讓北京老牌商場復興商業城，評估值為1.79億；11月21日，擬轉讓北京朝陽區首城商街，專案評估值為3.223億元；11月16日，首開擬以20.39億元出售北京發展大廈有限公司全部股權及約1.57億元債權；11月初，該公司擬轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權。

據時代週報不完全統計，除未公佈評估值專案，上述全部專案評估值約30.74億元。

負債總額較大

不斷出售資產的背後，首開面臨較大的債務挑戰。

截至今年上半年，首開剔除預收賬款後的資產負債率為72.16%，淨負債率為156.65%，現金短債比為1.21，踩中兩道“三道紅線”指標，是橙檔房企。其中，三項指標均比2022年年末有所增長。

首開在半年報中表示，目前償債總額仍然較大，融資創新拓展仍需進一步探索。首開董秘也對時代週報記者表示，銷售回暖後有助於降低負債。

《北京首都開發股份有限公司2023年度第七期中期票據募集說明書》也表示，近三年資產負債率呈下降趨勢，但整體仍然較高。若未來房地產市場出現重大不利變化或發行人持續融資能力下降，則發行人可能面臨較大償債壓力，存在一定財務風險。

更棘手的是，首開的銷售情況也不樂觀。首開上半年銷售面積為131萬平方米，簽約金額349億元，僅完成了2022年年報中透露出的2023年銷售目標的35.5%和39.7%。

今年1-9月，該公司共實現簽約面積169.84萬平方米，同比降低 27.31%；簽約金額 447.33 億元，同比降低 30.89%。

據中指研究院發佈的今年1-9月房企銷售業績排行榜，首開以456億元銷售額排名第27，銷售額同比下降30.4%，排名下滑6位，銷售面積同比下降23.4%。

在2023年半年度業績會上，該公司總經理趙龍節表示，公司如果進行銷售目標調整，將及時進行公告。

上半年，首開營收194億元，同比增長173.12%，但淨虧損也擴大至19.06億元。首開表示，虧損原因為房屋集中交付增加，但期內結利專案毛利率偏低，造成整體毛利潤降低；同時，結利專案主要是合作公司，股權占比較低，對淨利潤貢獻較少。

在業績會上，首開董事會秘書王怡表示，下半將繼續加大銷售力度，加強成本費用控制，保證公司經營穩定。