重大變化！取消地價上限

新聞出處：中國房地產報

中房報記者 許倩 北京報導

土地拍賣最高限價機制正在退出歷史舞臺。

10月17日，廈門市自然資源和規劃局發佈公告稱，廈門1幅宅地將於11月7日公開拍賣。一個重大變化是，該幅地塊將採用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，並取消商品住宅銷售限制均價。

此前，廈門市涉宅地塊的出讓方式為“定品質、限房價、限地價＋搖號”拍賣。

10月12日，據合肥土地市場網，安徽省合肥市發佈市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批），其中，6宗地塊明確將於11月2日出讓，這6宗地塊均未顯示上限價格，拍賣方式為“由競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高於保留底價的，為競得人”。

在這之前，合肥居住用地土拍規則採取“投報高品質住宅方案”的競買方式，即“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”。

濟南也悄然取消了地價限制。10月9日，濟南市自然資源和規劃局發佈補充公告，對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規則進行調整，恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環節不再設立最高限價。

再早些時候，9月26日，成都在《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》中“官宣”調整土地拍賣規則。其中，成都中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

至此已有4個城市宣佈取消地價限制。而這種現象正在成為一種趨勢，即土地拍賣將重回“價高者得”時代。

一個依據是，市場消息稱，就在9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發檔，內容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。多數城市將在下一批次土地出讓檔中刪去地價上限等內容。

另一個依據是，市場形勢的變化。7月份中央政治局會議提出，要“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，“適時調整優化房地產政策”。土地拍賣政策自然在列。

所謂土地限價，即對於溢價率超過規定的土地可以終止此買賣。無論競拍者報價如何，最終成交價都不得超過政府設定的限價。

土地限價推出背景是土地市場的火爆。2016年，“地王”頻出，當年全國共誕生了超過340宗單價“總價地王”。也是從這一年開始，部分熱點城市如杭州、北京、天津、蘇州等，率先推行土地拍賣最高限價。

不過全國範圍內的要求是在2021年。2021年下半年，全國開啟第一輪調控風暴，當時幾乎所有熱點城市都宣佈實行土地最高限價。

這種政策在避免土地市場過熱、控制房價和市場泡沫方面曾發揮積極作用，但也限制了土地資源真實價值的市場發現機制。更重要的是，現在的土地市場供求關係已發生根本性變化。

財政部數據顯示，2021年全國賣地收入8.7萬億元；2022年全國賣地收入6.6萬億元，同比下降23.2%。2023年上半年，賣地收入只有18687億元，同比下降20.9%。據此預估，2023年全年賣地收入可能在3.5萬億元左右，創近十年來新低。

根據中指研究院數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。第三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較第二季度提升8.1個百分點。

“鑒於目前市場形勢已發生深刻轉變，供需關係逆轉，解除行政干預是適時的相機決策，讓土地資源發揮真實價值，增強對地方收入的支撐，降低一二手房價格倒掛的可能性。因此，此舉是主管部門適應新的市場形勢做出的政策指導。”中國城市與區域治理研究院執行院長、中央財經大學副教授柴鐸表示。

取消遠郊區容積率1.0限制，亦是為了適應如今的房地產市場需求。

柴鐸表示，這有兩層含義，一是放鬆對過去低密度房地產開發專案的限制。目前，房地產市場供需關係逆轉，僅僅依靠普通商品住房需求難以維繫，有必要鼓勵富裕階層購買最終居所，放開一些低密度、優質房地產開發專案，有利於鼓勵“富人下場”。二是目前遠郊區一次大規模出讓土地正變得越發困難，很多地區開始小宗、小規模出讓，此舉也是在給小規模土地供應創造條件。

市場普遍關心，地價上限取消後會否推高地價，進而推高房價？因為取消地價限價後，意味著新房限價隨之取消，房地產市場將正式進入市場化階段。

“目前，大多數城市地塊普遍底價成交，部分地塊甚至流拍。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響。”中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，成熟區域地價限制取消之後，優質地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現上漲預期，對當前“穩房價”“穩預期”亦將產生積極帶動作用。

“一些熱點城市中心區域的優質地塊，競爭可能更加激烈了。這將繼續利好央企、國企，尤其是不差錢的房企。因為今後拿地不再憑運氣，而是憑財力，價高者得，他們可以大膽出價了。”一位企業人士稱。