越秀地產：替內房股守住了市場信心

新聞出處：和訊房產

“一些國企相繼倒下，風險會否進一步蔓延到整個內房國企板塊？”8月25日，在越秀地產2023年度的半年業績會上，一位香港記者鑒於內地房地產市場趨勢，迫切想知道，以越秀為代表，內地的國有房企是否有足夠的能力，應對未知的風險。

越秀地產的中期業績，讓那些擔心內房股風險的投資者放下了懸著的心。越秀地產當天公佈的業績顯示，不僅營業收入、股東應占淨利潤、核心淨利潤三項指標均較去年同期上升，經營性現金流更是淨流入113.12億元，而去年同期淨流出15.8億元。

公司“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍。上佳的財務表現，為內房股守住了投資者的信心。

淨增現金愈一百四十億

越秀的出色財務表現，和管理層追求有品質的發展觀念密切相關。

在回答媒體記者提問時，越秀地產副董事長、執行董事兼執行總經理林峰的回答，體現了公司防範風險的意識有多麼強烈。他認為，不應把觸險的責任歸咎於市場，企業應就可能發生的風險，做好防範。實際上，越秀地產早在很多年前就已經對風險進行充分防控。

當時，越秀地產就提出了有品質的增長，增長要能為股東創造更多的價值。這一做法和當年地產行業普遍追求規模快速擴張的基調並不一致，因此也受到了批評。但公司仍然堅持要以為股東創造價值為前提，再擴大業務規模。

越秀地產一直把財務評級，作為公司的重點工作。在投拓開發大城市專案時，會衡量對公司財務評級的具體影響。

正是因為如此，當“地王”屢屢出現之時，越秀地產卻避免高價拿地，選擇多元管道拿地。即使在土地價格相對低迷的今年，依然是通過TOD專案拿地、國企合作拿地等多元管道拓展。最終，讓越秀在廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市新增優質存儲217萬平米。

與同行相比，新增的土儲規模不算多，卻是足夠優質，而且能保證一定的利潤率。

正是這種高度自律、有目標的發展，讓越秀表現出強大的“自造血”能力。依靠經營性現金流淨流入112億元，以及通過供股、借債獲得新增融資後，越秀地產截至6月30日的現金及現金等價物達到492.5億元，較2022年年末增加了超過140億元人民幣。

精益管理：提升經營品質

在嚴格的風控之下，越秀地產依然持續實現營收、利潤的持續增長，上半年實現營業收入約為人民幣321億元，同比上升2.6%；股東應占淨利潤約為人民幣21.8億元，同比上升27.5%；核心淨利潤約為人民幣21.5億元，同比上升0.8%；實現合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣836.3億元，同比上升71%，完成公司全年銷售目標人民幣1320億元的63.4%。

上述業績的取得，很大程度上歸功於精益管理。一個值得注意的細節是今年上半年，越秀地產的毛利和毛利率均較上年同期有一定幅度下降，其中毛利總額下降了14%，但股東應占淨利潤和核心利潤卻都實現增長。

越秀地產堅持實施“一盤一策”的精准銷售策略，加大線上和線下行銷融合，發揮“越秀房寶”數位化行銷的支撐作用，實現了自有管道占比的提升。另外，持續提升了對供應商的管理，成本管控水準再上新臺階。

與此同時，越秀地產在今年上半年全面優化考核激勵體系，考核重心向利潤與規模轉變，利潤和效率的權重在提升，同時增加了投入資本回報率（RIOC）的考核。後者不僅反映公司的盈利能力，更側重挖掘公司資本的運用效率，有助於提升資產效益。

半年業績反映，越秀有加快資產運營速度的跡象。以持作出售物業這一科目為例，去年末的餘額為312.93億元，而到了今年上半年末這一科目的餘額只剩268.77億元。持作出售物業餘額的大幅下降，很大程度反映出公司快速去化庫存，加快資金周轉，以提升資產運營效率和效益的成果。

與此同時，越秀地產的財務成本也實現了進一步的優化。半年業績顯示，平均借貸成本下降了13個基點，截至目前只有3.98%，這讓越秀地產在行業整體毛利率下滑時，依然有能力憑藉精益管理，實現核心淨利潤的小幅微增。

將成為市場復蘇的領跑者

最近一個階段，房地產持續出臺利好政策，市場開始出現了將要復蘇的信號。

越秀地產經歷了這一輪市場的考驗，在經營品質、盈利能力、運營效率等多個層面的提升，業界有目共睹。憑藉良好的財務信用和出色的經營能力，越秀地產很有機會成為市場復蘇後的領跑者。

華泰證券(601688)在越秀地產業績發佈會後發布的研報，對公司上半年的銷售表現讚不絕口。根據越秀地產發佈的銷售數據，今年1—6月，實現銷售金額836億元，同比增加71%，為TOP30房企增速第一位，顯著領先行業平均增速（TOP30房企銷售金額同比增長8%），主要系公司深耕的大灣區銷售保持穩健增長，且華東、北方區域深耕戰略取得突破，大灣區、華東、北方區域銷售金額同比增長45%、151%、182%。

同時，充裕的資金，也讓華泰證券看好越秀地產持續高增長的潛力。後者的研報認為，越秀地產最新發行的5/10年期公司債利率僅2.98%/3.63%，融資成本有望進一步降低。得益於融資管道暢通以及銷售增長，截至上半年在手現金492億元，較22年底增加40%，手握充足現金，為後續投資建設均奠定堅實基礎。

平安證券認為，越秀地產在行業下行期穩中求進，融資優勢疊加多元化擴儲模式助力逆週期拿地突圍，拿地力度行業前茅，有望在行業洗牌中進一步擴大市場佔有率。