在手現金超千億，中海大手筆重倉一線城市，270億落子京滬

新聞出處：時代財經

在當下的土地市場，央國企擔綱主角已是常事，但像中海地產（下稱“中海”）這樣頻繁大手筆拿地仍不多見。

10月24日，上海舉行今年第三批次第二輪土地出讓，中海聯合上海龍華建設以底價240.16億元拿下徐匯區龍華街道地塊。這是繼深圳市南山區深超總宅地、廣州海珠區上湧果樹公園北側地塊後，中海於今年內第三次在一線城市拿下百億級地塊。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉稱，中海投資策略的最突出特徵是把投資資源高度集中到北上廣深四個一線城市，這在所有房企中絕無僅有。“上半年中海新增貨值中，四個一線城市占比高達44.7%。加上下半年在廣州、上海拿下的百億地塊，一線城市新增貨值占比超過50%。”

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中海積極補倉上海

據中海10月24日公告，10月19日，其已與上海龍華建設訂立聯合競買地塊協議，並分別按85%及15%的比例共同支付按金約48億元，其中中海按比例支付約40.83億元。

上海龍華建設為上海西岸開發的全資子公司，後者為徐匯區區屬國企，主要負責徐匯濱江地區的綜合開發與建設。

出讓檔顯示，徐匯區龍華街道地塊規劃為科研設計、商業、辦公樓、居住、租賃住房用地，出讓面積約13.52萬平方米，建築面積約67.32萬平方米。檔還對地塊內功能業態提出要求——“推動打造黃浦江南延伸段WS5單元西片區成為上海人工智慧產業集聚標杆，通過與周邊功能組團的有效聯動，構建產、城、人融合為一體的西岸數智中心”。

對中海而言，此次拿地是難得的補倉。今年上海前兩批次土地出讓中，中海補倉意願強烈，報名參拍了十餘宗地塊，但最終顆粒無收。據其2022年年報,中海在上海的在建專案僅有中海閱麓山、建國東路、海上和集三個專案。

作為國內樓市表現最好的城市之一，積極擴充在上海的土儲是房企維持業績的基本保障。據中指研究院數據，今年前9月，上海房企銷售榜前五名分別為招商蛇口、保利發展、華髮股份、象嶼地產、浦東開發集團。從過往上海土拍市場看，這些企業也是斬獲頗豐的房企。

上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經稱，拿下龍華街道地塊對中海非常重要，“這塊地體量不小，可以滾動開發很長時間，而且地塊在徐匯濱江，未來的去化不用擔心。此外，與招商、保利等相比，中海這幾年在上海公開市場拿地不多，需要補倉。”

低成本資金支撐重倉一線

補倉上海的同時，中海還在北京以底價33.8億元拿下豐臺區北宮鎮棚戶區改造地塊。這是一宗建控規模約11.07萬平方米、容積率僅1.1的純粹低密宅地，地塊限高12米，未來將打造洋房類產品。

一線城市一直是中海的重倉區域。2022年全年，中海新增土地儲備40宗，對應新增貨值2139.4億元，其中四個一線城市的新增貨值占比達48.1%。今年上半年，該比例為44.7%。

一線城市是樓市的“定海神針”，對房企的重要性不言而喻。作為行業頭部企業，中海更是深諳此道，董事局主席顏建國在2016年底回歸中海後，就定下了“對主流城市、主流地段、主流產品的發展戰略加以強化，對一線及核心二線城市重點加磅”的市場策略。

今年以來，中海更表現出進擊的態勢。時代財經根據中海業績月報和季報統計，今年前9月，中海在土地市場的投資超644億元。除一線城市外，中海還在香港、廈門、南京、杭州、長沙、成都、合肥等十餘個城市佈局。

這與中海的經營目標和投資戰略不無關係。今年初，面對行業下行態勢，中海管理層依然定下合約銷售增長20%、新增土地權益投資預算雙位數增長、淨利潤穩中有升的年度目標。2023年中期業績會上，顏建國進一步表示，下半年將加大核心城市的投資，積極主動捕捉並購機會，確保公司穩中求進的可持續發展。

張宏偉認為，中海大手筆投資佈局，與其低成本融資優勢、片區開發經驗有關。“融資環境寬鬆時，中海發債成本甚至低至1-2%，這為其百億地塊的長週期開發提供了資金支持。此外，中海走了和其他央企不一樣的道路，在片區開發上積累了大量經驗，在大型綜合體開發方面輕車熟路。”

良好的運營和財務情況也為中海逆勢擴儲提供支撐。據其三季度財報，今年前9月，中海合約銷售額2390.3億元，同比上升18.7%，是少數實現同比增長的房企之一。此外，截止9月30日，其銀行結餘及現金為1155.3億元，淨借貸比率為39.7%，負債率處於行業最低區間。