[摘要] 這一輪房地產企業債務危機浪潮中，廣東房企債務問題最為突出。
這一輪房地產企業債務危機浪潮中，廣東房企債務問題最為突出。
4月11日，深圳市七屆人大二次會議開幕，深圳市政府工作報告提出，按照市場化、法制化原則，穩妥處置恒大集團等房地產企業債務風險。
報告稱，個別房地產企業債務風險較高，局部金融風險不容忽視。對此，我們要直面挑戰、正視不足，採取有力措施加以解決。
受此影響，恒大概念板塊異動拉升，廣田集團漲停，頂固集創漲超5%，文科園林、皮阿諾、嘉寓股份、好萊客等跟漲。
“深圳的做法，進一步夯實了企業自救的原則，民營房企不能倒下，企業責任人和企業債務風險不可分割，責任人要承擔債務，要對違規融資負責，要向外傳達積極自救的信號。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。
深圳此次的表態，與廣東省政府的要求高度契合。今年1月20日，廣東省十三屆人大五次會議開幕，廣東省代省長王偉中在作政府工作報告時表示，廣東省將防範化解經濟領域重大風險……堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，壓實屬地責任和企業主體責任，按照市場化法治化原則做好恒大集團等房地產企業債務風險處置工作，決不允許發生影響社會大局穩定的事件。
一位接近深圳官方的匿名人士告訴中國房地產報記者，無論是市里表態還是省裏提出要求，主要針對的就是社會負面影響大的問題房企，自救困難或處置難度較高的更是今後關注的重點對象。
“主要是已經出現明顯債務違約，且不符合‘三道紅線’要求的房企。”中國房地產數據研究院院長陳晟分析稱。
李宇嘉稱：“雖然強調了恒大，但並非特指恒大或某幾家房企。無論是總部在深圳，還是專案在深圳，凡是出現債務違約風險的企業，都會按照這個統一原則來處置。”
今年3月16日國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，強調防範化解房地產企業風險後，各地及相關央企、國企、優質民企收並購出險房企專案、協助化解債務風險的進展明顯提速。
以恒大為例，截至3月27日，全國範圍內已復工專案734個，復工率達95%。其中有424個專案已恢復至正常施工水準，占比55%，全國復工總人數達到15.4萬人。
“‘市場化、法制化’的核心與前提是確保樓盤復工複產有序推進，促進房地產市場良性迴圈，維護消費者權益。”陳晟表示。
應對債務壓力的雅居樂同樣在積極運籌。為緩解資金壓力，去年下半年其出售14項非核心物業，總額約28億元。今年1月24日，又以18.44億元出售廣州利合集團26.66%的股權給中海地產。3月25日，雅居樂集團間接子公司與海螺創業再次簽訂股權轉讓協議，將旗下湖南惠明環保科技有限公司90%的股權出售給該公司，總代價為6.62億元。至此雅居樂已向海螺創業出售了6家公司股權，總計約17.91億元。
“企業不能坐等政府救助或坐等市場新一輪回升救助，要積極出售優質自有資產換取現金流自救。”李宇嘉表示。
4月伊始，資金危機已半年的佳兆業迎來了“白武士”。央企招商蛇口在完成並購債數月後，與長城資產一起宣佈將共同梳理佳兆業在粵港澳大灣區的城市更新儲備資源。
風雨飄搖的花樣年同樣釋放出積極的化債信號。4月11日，花樣年聯合彩生活發佈公告稱，與粵民投另類私募基金管理簽訂重組及投資顧問服務協議，聘請其為重組及投資顧問、並作為花樣年債務重組潛在戰略投資人協助方案落實。按照公告，粵民將在多個方面為花樣年、彩生活提供協助，包括債務重組、資產出售等多個方面。
“化債的方式，除了企業出售資產自救，還可能包括國企央企介入、四大資產管理公司AMC介入，以及土地被政府回購或專案被政府收購作為保障性住房等。”陳晟總結稱，對於一些難啃的“硬骨頭”，也可能由大型資產管理公司協同國企央企在股權層面進行處置。目前，針對一些問題專案，華僑城、美的、碧桂園、招商蛇口等國企和優質民企已經開始了專案的盡調工作，但介入的速度和處置的力度還不夠果斷和堅決。
“有一些問題房企，通過影子銀行、土地前融等國家明令禁止的方式進行超融（超過自身資產的融資），導致在風險化解的過程中，很多專案淨資產難以覆蓋債務，因此投資人同樣需要承擔一部分損失，只有這樣才會有相關企業願意介入處置。”李宇嘉分析稱。
某大型AMC內部人士告訴記者，雖然深圳明確了問題房企化債處置思路，但近期政府方面與AMC之間並沒有過多聯繫，也沒有提出相關要求。目前，該公司管理層已參與到恒大化債工作中，正保持聯絡與合作。在不良資產處置方面，該公司堅持正常經營原則，與多家問題房企均有聯繫，有關工作正在推進，但主要側重於專案層面。
化解房企債務風險，確保樓盤交付時重中之重。對此，陳晟建議，要迅速建立房地產樓盤交付保險制度，推進購房端資金合理安全流入專案迴圈。
四十餘年來，廣東作為改革開放先行地和試驗田，經濟發展迅猛，企業數量不斷增加，企業破產也層出不窮。記者注意到，2019年一篇廣東省高級人民法院《破產審判：市場主體的拯救與退出》的文章稱，1月14日，深圳中院破產法庭正式揭牌成立，為營造市場化國際化法治化營商環境，助力粵港澳大灣區建設提供強有力司法服務和保障。
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