海南全域限購五年：“房地產四強市縣”沉浮調查

新聞出處：中國房地產報

中房報記者 陳標誌 海南報導

自2018年4月海南“全域限購”政策發佈後，至今已過去了5年之久。

5年裏，海南樓市究竟發生了哪些變化？

我們揀取海南4個典型房地產市縣，將過去5年官方統計數據，按照時間節點一一進行了梳理，並繪製了一幅海南樓市“曲線圖”，試圖從一個側面解析“以壯士斷腕決心擺脫經濟對房地產業依賴”省份，在過去5年樓市發生的變化。

一個區域經濟高度依賴房地產的市縣，為何房屋銷售量在一年後跌至低谷？在其他市縣樓市“腰斬”的同時，它為什麼依然樓市堅挺？這其中的成因較為複雜。

但我們從冗繁的數據中，找到了過去5年海南樓市發生的變化：房屋銷售的量價走勢、區域樓市的活躍度，以及不同區域的房產消費屬性……

只有認真總結過去，才能更好謀劃將來。

有房企認為，海南房地產市場仍面臨著巨大的壓力，在政策層面也有一些亟待解決的方面。但在研究構建具有海南自貿港特色的城鄉住房保障制度體系的大前提下，如何處理好產業發展與市場適配關係，本身就是一件極具智慧的事兒。

房地產“四強市縣”這5年

今年1~7月份，海南房屋銷售面積約498萬平方米，較去年同期增長30.65%；銷售總金額約869億元，較去年同期增長30.9%。

在上述統計數據中，海口市、三亞市、陵水縣及澄邁縣4市縣房屋銷售面積占全海南省近70%，銷售額超過全省的80%。

記者梳理發現，在最近5年的數據中，從房屋銷售面積及銷售額兩個維度來看，上述4個市縣也處於海南省房地產前四強的位置。

記者收集和整理了海南樓市過去5年來官方統計數據，從而發現海南房地產“四強市縣”的市場客觀變化。

以2018年海南“全域限購”為“分水嶺”：2017年全省房屋銷售面積約為2293萬平方米、銷售額近2714億元；2018年全省銷售面積銳減至1432萬平方米，銷售額減少至2083億元，市場的兩個重要數據分別減少了37.5%和23%。

用淺顯的說法，兩年度數據相比，後一年860餘萬平方米房屋銷售面積、630餘億元銷售額被“蒸發”了。

上述同比數據的大幅減少，主要集中在“四強市縣”。單以房屋銷售額而言，海口2018年與前一年同期相比減少了21%，其中陵水、澄邁兩縣分別減少了44.3%、12%。

2018年，三亞以601億元房屋銷售額反超海口的520億元。單就三亞而言，2018年與2017年數據相比，銷售面積及銷售額卻均呈現上揚趨勢，分別增長了14.5%和9.1%。

但三亞上揚的個案在海南樓市普遍下行的走勢中，想驅動“大盤”顯然有些乏力。“全域限購”等樓市政策的出臺，對海南樓市產生了深刻的影響。

2018年至2021年，海口房屋銷售面積及銷售額均處於“爬坡”趨勢，在2021年抵達了曲線圖的頂峰，年銷售額接近767億元，占當年全省銷售額49%之多。

但在2018年至2020年區間，三亞、陵水及澄邁三市縣的房屋銷售面積及銷售額一路狂跌。從官方統計數據來看，2019年，陵水房屋銷售額跌至5年週期內的最低點，從頭一年的239億元“縮水”至不足38億元，減少了84.2%。

行業人士分析，“四強市縣”在“5年週期”的反差變化，主要是受房地產調控政策的影響。海南“史上最嚴樓市調控政策”——“全域限購”，在一定程度上激發了省會海口剛需人群的消費。“樓市政策趨嚴，房價是否上漲”等消費心理的擔憂，從某種意義上也刺激了樓市的剛性消費。另外，隨著海南人才引進的力度加大，也加速了海口商品住宅的去化。

三亞等3市縣出現樓市走低的情況，也與當地樓市調控政策有關，特別是陵水、澄邁兩個休閒養老、旅遊度假元素明顯的區域，相比海口剛需購房人群要大幅減少。

部分樓市銷量曾一度“腰斬”

從區域位置來看，海南房地產“四強市縣”中，海口、澄邁位於海南的北端，即“海澄文”一體化範疇；三亞、陵水位於海南的南端，屬於“大三亞”範疇。這“一北一南”房地產市場格局，也基本上代表了海南樓市的典型變化。

過去5年間，海口樓市相對堅挺，但穩坐“第二把交椅”的三亞，樓市曾一度“腰斬”。以年度銷售面積而言，2018年，三亞房屋銷售面積約為245萬平方米，當年占全省房屋銷售量的17%。但到2019年僅為121萬平方米，2020年銳減至77萬平方米。

從房屋銷售額來看，2018年，三亞超過601億元，約占全省當年銷售額的29%。但到了2019年約為307億元，2020年約為213億元。這意味著，三亞在過去5年間房屋銷售曾跌至歷史最低穀。

與三亞房屋銷售“齊跌”的還有陵水、澄邁兩縣。其中，陵水縣房屋銷售面積從2018年最高點89萬平方米，跌至2019年15萬平方米；澄邁縣從2018年211萬平方米，跌至2022年約35萬平方米。

三亞等市縣銷售面積及銷售額逐年“腰斬”，除了上述限購等樓市調控政策原因外，還跟海南全省商品住宅土地供應“紮緊口袋”有關。另一個重要的原因，那就是與這3市縣的市場消費屬性有關，與海口相比，後3個區域更偏向養老度假、休閒旅居等屬性占比偏重。

以澄邁縣為例，它位於海南島的西北部，毗鄰海南省會海口，以“世界長壽之鄉、世界富硒福地、中國綠色名縣”的高知名度，房地產經濟在過去20年裏得到了較快的發展。特別是縣城所在地的金江鎮、老城經濟開發區所在地的老城鎮等，開發商雲集，樓盤林立。

但相比而言，澄邁縣房屋均價相對較低，單套房屋總房款額度並不大，加上毗鄰省會海口，市場更偏養老屬性。

陵水縣位於海南島東南部，地處“北緯18度”，屬於“大三亞”市縣，旅遊資源十分豐富，相對房價較高的三亞，旅居型住房消費群體更願意選擇在陵水購房。

4市縣樓市5年價格之變

在海南5年房地產週期裏，記者發現一個有趣的現象：海口樓市走勢呈現“先揚後降”，三亞等3“房地產強市縣”則表現為“先跌後緩慢爬坡”的曲線圖。

具體到房屋銷售面積及銷售額上，從2018年開始，三亞、陵水、澄邁3市縣樓市在前期呈現下行趨勢，但海口市場表現堅挺，並一路上揚；但到2021年前後，海口樓市開始出現下行趨勢，三亞等3市縣卻呈現“市場復蘇”的跡象，緩慢爬升。

以陵水縣為例，該縣今年1~7月份房屋銷售有面積及銷售額，已接近或者超過過去“低谷”年度銷售面積或銷售額。

在海南房地產“四強市縣”中，陵水縣房地產是不可忽視的。它曾是一個經濟高度依賴房地產的縣，因房地產開發的貢獻，曾被外界稱為“最有錢的縣”。

陵水縣統計局在《2016年~2017年陵水房地產運行分析》一文中寫到，2016年，該縣房屋銷售額284.1億元，同比增長63.1%；該年度“開發性房地產業增加值對GDP增長貢獻率達47.8%，拉動GDP增長5.2個百分點，居各行業之首”。

上述文章說，面向房地產徵收的土地增值稅、營業稅及增值稅3個稅種，也是全縣地財收入的主要來源，3個稅種合計收入29.5億元，占稅收收入的78.3%，占地財收入的71.2%，房地產是陵水經濟的支柱。

哪些人群在陵水購房呢？

當地官方文章分析稱，由於北方持續的霧霾和寒冷天氣，海南的房產不再是純粹的投資、度假、養老產品，現在已經成為國內空氣嚴重污染現狀下的島外居民為健康著想的剛需房，陵水在海南的特殊地理位置和氣候環境，在海南房地產市場表現尤為搶眼。

2017年8月，陵水縣開始探討房地產行業健康轉型發展。時任縣委主要領導在會上稱：“要走高端房地產的發展路子，實現房地產轉型。”

事實上，早在2016年，在其他市縣房價不足10000元/平方米的市場行情下，陵水縣商品房均價超過了18000元/平方米，並持續呈上漲趨勢。

記者也根據官方統計數據進行了核算，2017年陵水縣房屋銷售均價超過20000元/平方米，2018年接近27000元/平方米，2022年超過了28000元/平方米，甚至在今年1~7月份，仍維持28000元/平方米的均價。

在海南，陵水縣的“高房價”僅次於三亞。在記者階段性統計數據中，陵水縣房屋銷售均價一度超過30000元/平方米，比同期三亞的房屋均價還要高。

記者經數據梳理得知，過去5年裏，海口房屋銷售均價從2018年的13233元/平方米，漲至2023年7月（下同）16889元/平方米，三亞從24567元/平方米漲至27948元/平方米，澄邁從10061元/平方米漲至11098元/平方米。

值得關注的是，最近在海口舉行的一次海南房地產行業沙龍上，參會房企的主要負責人表示，海南房地產市場仍面臨著巨大的壓力，比如融資難、市場信心不足等，區域市場的供求不平衡，在政策層面也存在一些亟待解決的問題。其中，房企負責人特別提到，目前海南樓市中的商辦產品面臨巨大銷售壓力，去化難、市場消化週期長