加速去庫存 廣州將探索房票安置

新聞出處：中國房地產報

繼認房不認貸、放鬆限購政策後，廣州又在醞釀一個穩樓市的大招。

10月24日，廣州市規劃委員會會議審議通過了《廣州市城市更新專項規劃（2021~2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021~2035年）》（以下簡稱《專項規劃》），其中便提到“探索房票安置政策機制”。

2個月前，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》（以下簡稱《建議稿》）的檔就已流出，對房票安置的適用範圍、補償規則、核發、使用與結算等作了詳細規定，並透露實施房票安置後，城中村改造專案原則上不再新建安置房。

10月25日，廣州某區城市更新局的工作人員對中國房地產報記者表示，房票安置是廣州市規劃和自然資源局在牽頭的工作，區一級尚未有明確的部署。一位知情人士則透露：“可能會先找試點區，對政府主導型的城中村專案實施房票安置。”

合富研究院將房票安置解讀為定向製造和輸送購房需求，認為村民多了一種拆遷補償的選擇，改造企業的資金壓力有所緩解，區域樓市也有望加速去庫存。

廣州首提“房票安置”

根據《專項規劃》，廣州規劃至2025年，累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式並舉，推動低效存量土地的盤活再利用。並明確至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造專案291個，其中，舊村莊全面改造專案252個（含城中村專案150個）、舊村莊混合改造專案24個（含城中村專案15個）。

值得關注的是，《專項規劃》提出優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持管道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。

《專項規劃》被認為是指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃。此前，廣州城中村改造的補償方式主要以回遷房補償為主，現金補償為輔，房票安置是第一次出現在官方檔中。而從《建議稿》的內容來看，廣州已經做好了推行房票安置的相關政策準備。

所謂的房票安置，就是徵收人將計畫安置的房屋轉化為貨幣，以房票形式出具給被徵收人，由被徵收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房（住宅、商業、商辦、工業和車位）的一種房屋安置方式。政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式下的廣州城中村改造專案均可採用這種安置方式，但房票使用期限最長不超過24個月，且原則上要在本轄區內統籌兌換安置。

參與房票安置工作的房地產開發企業，由廣州市住房城鄉建設主管部門發佈資訊，按照企業自願參與原則公開進行徵集，鼓勵央企、國企和有實力的民企積極參與。

在結算方面，廣州的政府部門以分期支付的方式與開發商結算房票資金，被徵收人完成房票購房後支付票面金額的10%，城中村土地拆遷平整後支付票面金額的20%，城中村土地出讓（劃撥）後支付票面金額的70%。

為了鼓勵村民採用房票安置，廣州給出了不少優惠政策，包括給予2%至5%的政策性獎勵和3個月的臨遷費，享受稅收減免優惠，使用房票所購買的商品住房不計入家庭限購套數，超過使用期限可兌換現金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉讓給符合條件的第三方等。

降企業資金壓力 提振新房銷售

合富研究院在一份專題報告中表示，雖然廣州的房票安置現階段只是一個建議稿，但對目前的舊改形勢來說，是一大突破。回遷房的建設週期一般為3年至5年，而房票的有效期為2年，村民完全可以通過房票購買商品房，從而更快獲得安置，也避免了專案爛尾的可能。而商品房的建設品質、物業管理、甚至地段都優於回遷房，村民得以選擇更優質的房產物業。

此外，廣州老城區的部分舊改專案，由於規劃限制等問題無法實現經濟平衡，以往只能採用難度較大的異地安置方式，而有了房票安置，這個問題便可以得到很好解決。開發主體也能從中受益，包括降低拆遷難度，減輕現金流壓力等。

房票安置對房地產市場亦有積極影響，一方面被集中釋放的定向購房需求，可以幫助去新房庫存。另一方面，城中村改造專案不再新建安置房的話，住宅的總體供應量便會有所下降，長期來看，有助於穩定區域的住宅供應量和樓價預期。以黃埔區為例，根據合富研究院的測算，該區66個舊村改造專案，規劃的住宅面積超過6000萬平方米，按照每年平均300萬平方米的商品房銷售面積計算，光是融資區商品房的去化時間就超過了10年，如果包含回遷房入市和其他商品房上市的情況，去化時間則會更長。在一定程度上，房票安置能發揮平衡供需的作用。

不過，房票安置要大面積推行也面臨一些挑戰。“從付款的方式來看，房票安置的付款節奏是比較慢的，70%是在土地出讓後才支付的，萬一地賣不出去，是不是就不付款了呢？”廣東華憲潤科律師事務所主任、律房律地首席專家龔軍偉表示，這樣的付款節奏，意味著接受房票的專案要承擔較大的資金壓力，因此市場的接受度還有待觀察。

一位房企高管告訴中國房地產報記者，目前廣州在推進的城中村改造專案，複建區的面積都是足夠村民回遷的，而回遷房跟商品房的價值也有一定差別，不是所有村民都有能力購買價格更高的商品房，“比如說我們有個專案，棄產補償是1.5萬元/平方米，附近的商品房是4萬元/平方米左右，至少貴一倍。“專案裏還有不少舊房子都是40平方米至50平方米的，“目前市場上很少有面積這麼小的新房，要買新房就得補錢，他們又沒有錢。所以我們專門設計了一棟小戶型的樓房來安置他們。”

綜合上述各種因素，該高管認為，更有利於房票安置推廣的應該是政府收儲或者做地的專案。

所謂做地，是指在政府指定範圍內，由政府認定的國有企業籌集資金，配合屬地政府實施徵收補償安置工作，實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設施建設後將土地統一交由政府收儲。

今年3月份，廣州發佈了做地的十條措施和工作方案，並認定了7家全資國企為做地主體，將資金需求大、推進難度高的前期做地工作交給這些企業負責。做地試點的4個片區總建築面積達1469萬平方米，涉及城中村11條，建築面積1385萬平方米。而房票安置被認為是做地的一個重要鏈條，有助於解決主體的資金難題。