房票安置劍指城中村？廣州今年至少推進127個城中村改造專案

新聞出處：華夏時報

近日，《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》（簡稱“《建議稿》”）在網上流傳。有市場人士透露，《建議稿》已下發至廣州市各區，目前尚在討論階段，最後能否實施尚未可知。

據《華夏時報》記者瞭解，今年廣州全市至少推進127個城中村改造專案，是有史以來最大規模的年度任務。

8月25日，有媒體向廣州12345便民熱線進行了求證，廣州市規劃和自然資源局（簡稱“廣州規自局”）未對上述檔的真實性進行確認，但回復稱：“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處於初步研究階段。”此外，廣州規自局還表示，對於房票這種直接關係到人民群眾切身利益的重大舉措，一經通過，會第一時間對外公佈。

同日，一名廣州房產仲介鄧力（化名）向《華夏時報》記者指出，若是真的實行房票安置，將會促進廣州週邊區域商品房的去化，如黃埔區。

8月25日，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，“儘管在徵求意見，但該政策應該是加快推進城中村改造較為可行的一個選擇。房票安置，可以創造出巨大的需求，對新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本。”

廣州城中村改造或以房票安置

記者注意到，此次市場流傳的《建議稿》中的房票安置主要是針對城中村。《建議稿》內容顯示，“房票安置”適用於廣州市行政區內各類城中村改造專案的拆遷安置工作，包括政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造專案。原則上各區發放的房票優先在本轄區內統籌兌換安置，對本轄區範圍內房票房源不足以滿足安置需求的，報市政府研究同意後，可在廣州市內其他區統籌存量房源。

據瞭解，房票是指將被徵收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化後，徵收人出具給被徵收人購置房屋的結算憑證。被徵收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結算。

值得一提的是，此前，8月11日，廣州市住房和城鄉建設局在官網公佈了《關於市政協十四屆二次會議第3090號提案答復的函》（簡稱“答復函”）。答復函提出，城市更新為廣州經濟發展提供新的增長極。今年，廣州全市至少推進127個城中村改造專案，是有史以來最大規模的年度任務，廣州將繼續更新政策體系，創新連片改造實踐，鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房。

李宇嘉指出，新一輪城中村改造，有幾個新特徵，比如國企主導代替民企，綜合改造（比如市政和公服補短板）代替房地產單一改造，公共屬性回歸代替完全的市場化。

“因此，改造的資金投入非常大，而且期限錯配很嚴重，後期不管是運營回收資金還是賣地回收資金，週期都很長，而且存在較大的不確定性，特別是地能否賣出去。解決資金問題、解決資金期限錯配是頭等大事。”李宇嘉說道。

在李宇嘉看來，房票安置緩解改造資金壓力。一方面，房票安置不需要改造主體支付拆遷安置費用或建設安置房；另一方面，可以拉長與入庫開發商（被拆遷人拿房票選房）的結算週期，比如簽訂銷售合同付10%，土地平整完支付20%。這樣，前期最大的一塊資金投入就解決了，再加上資金投入由市場化資金（信託、私募、更新貸等）變為公共資金投入（專項債、更新基金等），融資成本降低，這樣就極大地降低了資金壓力。

據瞭解，我國的房票安置始於2014年。上一輪棚改中，在三四線城市中被廣泛運用。中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較於直接貨幣補償，有助於鎖定購房需求在本地釋放，同時一定程度上緩解了地方政府短期財政集中支出的壓力。後續由於棚改規模持續縮減，房票安置難以大規模長期開展。

不過，去年6月20日，鄭州重啟房票安置。鄭州市人民政府辦公廳發佈《鄭州市大棚戶區改造專案房票安置實施辦法（暫行）》（以下簡稱《辦法》），明確了將在鄭州市的棚戶區改造中實施房票安置。

值得一提的是，今年8月4日，南京市住房保障和房產局發佈《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》，指出對集體土地房屋徵收推行房票安置，將研究出臺《南京市徵收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》，拓寬補償安置管道，滿足被徵收群眾多樣化安置需求。

對新房、二手房庫存去化有明顯的效果

在李宇嘉看來，房票安置可以創造出巨大的需求，對新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本。當然，要取決於房票價格的制定（比如鄭州、南京房票價格僅為周圍商品房價格的60%-70%），居民是否願意接受，開發商是否願意接受增加更多優惠等等。

“建議可以將二手住房納入到房票安置的範疇。如果二手房不納入其中，房票安置的房源選擇非常有限，很難達到效果。”李宇嘉強調。

需要注意的是，李宇嘉還提到，廣州研究在城中村改造中使用房票安置的辦法，是在迎合供求關係重大變化的新形勢。相比2016年前後的棚改，目前儘管新房庫存不大，但結構性問題嚴重，即週邊庫存大、存量房庫存較大、二手房掛牌量大，供大於求的問題比較明顯。

合富研究院指出，廣州7月傳統淡季疊加宏觀景氣度不足，成交規模回落，全市網簽47萬平，環比下降38%；從區域表現來看，城郊分化進一步拉大，近郊市場承接力減弱，黃埔專案讓利幅度增大，中心區市場承接力仍穩健，無論是推新量或供應量，占比均升至5成左右。

而從市場走勢來看，廣州7月前三周市場新貨量不足千套，除新黃埔核心地段個盤去化45%以上外，其餘專案去化普遍不足一成；持銷專案成交趨弱，僅約1成專案周均10套以上。

此外，李宇嘉還建議，廣州城中村房票安置的辦法要迎合居民住房消費新模式。在其看來，目前居民消費模式發生重大變化，“排浪式”買房高峰過了，個性化買房更加突出，而且對城中村改造“造富”的心理也弱化了。

“不管是就地安置，還是集中建設安置區、產權調換等，可能都無法滿足居民差異化的住房需求。與其如此，不如讓大家到供應多、品類多、範圍廣的市場上選擇房源。”李宇嘉說