物美零售資本化再下一子：申報首批消費REITs

新聞出處：時代週報

國內消費類基礎設施公募REITs邁出實質性一步。

10月26日，根據證監會官網消息，四家基金公司上報首批消費基礎設施公募REITs。其中，中金印力消費基礎設施REIT、華夏華潤商業REIT申報至深交所，嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT申報至上交所，均處於已受理狀態。

中金印力消費基礎設施REIT原始權益人為萬科旗下印力商用置業有限公司，華夏華潤商業REIT原始權益人是華潤置地旗下華潤商業資產控股有限公司，嘉實物美消費REIT原始權益人為北京物美商業集團股份有限公司，華夏金茂購物中心REIT原始權益人為上海興秀茂商業管理有限公司。

這4只基金後續若獲批，意味著市場首批消費REITs產品問世，萬科、華潤置地、物美商業、中國金茂將飲“頭啖湯”。

物美商業出現在名單中，備受市場關注。除物美商業外，其他3家企業均為房地產開發企業，華潤置地與中國金茂為央企。

時代週報記者查詢發現，物美商業是一家以從事零售業為主的企業，控股股東為物美科技集團有限公司（以下簡稱“物美科技”）。物美科技實際控制人為零售企業家張文中。2003年，張文中曾帶著物美商業登陸港股，成為首家赴香港上市的內地民營零售企業。2023年，張文中二次創業專案多點Dmall再次向港交所主板提交上市申請。

底層資產品質幾何？

能夠成為首批發佈的消費類基礎設施公募REITs，關鍵在於底層資產的品質。

據時代週報記者瞭解，中金印力消費基礎設施REIT的底層資產杭州西溪印象城，位於杭州核心商圈大城西板塊，建築面積約25萬平方米，有367家商戶，是餘杭區體量最大的購物中心，出租率99.2%。

此次中金印力REIT的資產方印力集團，是萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺，全國在管商業面積超過1200萬平方米，資產規模超過1000億元，整體出租率達95%。

萬科在2016年通過持有投資基金的權益成為印力集團的重要股東，對印力集團從經營管理、資產運營等方面進行全方位支持，並將部分商業專案委託至印力集團運營管理。截至目前，萬科委托印力管理的商業專案經營坪效增幅超過20%。

根據華潤置地公告，華夏華潤商業REIT的相關資產為位於山東青島市南區山東路6號的購物商場，即青島萬象城。青島萬象城首期2015年開業，二期2021年開業，擁有近500家店鋪，是青島乃至山東的標杆購物中心。

青島萬象城，圖源：企業官微

華潤置地在公告中披露，目前預計公募資金將募集69.777億元，華潤商業資產將作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約30%。

華夏金茂購物中心REIT的相關資產為位於湖南長沙嶽麓區梅溪湖環湖路1177號的專案，即長沙金茂覽秀城。中國金茂稱，該專案是集團未來打算重點開發持有的精品物業，建議分拆是集團在資本運作方面的有效嘗試，也有利於提升集團及覽秀城系列產品的市場形象及聲譽。

本批名單中，嘉實物美消費REIT備受關注。

嘉實物美消費REIT此次入池資產為物美商業位於北京中心城區的消費基礎設施資產，包括華天專案、德勝門專案、大成專案和玉蜓橋專案，總建築面積77894.28平方米，當期目標不動產評估值總額為10.44億元。各項目主要經營物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理髮、藥店等貼近社區生活的便民商業，是典型的保障首都基本民生的社區商業專案。

盤活商業資產

於零售企業而言，相關基金獲批，將進一步盤活優質商業存量資產，促進消費領域投資發展，提升消費市場競爭力。

業內人士認為，消費基礎設施REITs的面世反映了REITs市場的持續創新和高質量發展，也將推動相關產業鏈發展，創造更多就業機會，促進國內消費市場增長，為投資者提供更多投資機會，進一步助力宏觀經濟穩步增長和提振資本市場信心。

時代週報記者注意到，此次入選的4只基金中，只有嘉實物美消費REIT的原始權益人為零售企業，其餘皆為房地產開發企業。這意味著，物美創始人張文中的資本化版圖將再下一子。

今年6月23日，張文中的“二次創業”專案Dmall Inc.(多點數智有限公司)向港交所遞交招股書。張文中曾多次強調，多點Dmall將堅持“全面的數位化、徹底回歸商業本質”的內核。

而對於長期經營不動產業務的開發商而言，消費類基礎設施公募REITs的落地，同樣意義重大。

萬科董事會主席鬱亮在近日的媒體交流會上表示，REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動產商。

華潤置地董事會主席李欣也曾公開表示，今年3月國家發改委、中國證監會同步拓展了基礎設施公募REITs的可發行資產範圍，首次將商業地產納入其中，這意味著全資產時代由此開啟。

華潤置地2023年中報透露，公司已經啟動資產管理平臺搭建、資產管理能力建設，隨著消費類基礎設施公募REITs獲得政策支持，將加快推動向資管業務轉型，打造新的業績增長極。

“建議上市為本公司提供另一種以股權為基礎的融資方式，其將使本集團的集資方式及平臺多元化，並減少對傳統債務融資方式的依賴。”華潤置地表示，通過公募基金上市，公司將能夠盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響，亦將增強滾動投資能力及可持續營運，有利於公司的長期表現。

中國金茂表示，在境內公開募集設立REITs並獨立上市能夠為集團提供股權性質融資，有效補充權益資本金，一方面能夠有效助力未來持有型資產的再投資開發建設，形成投資、運營、退出的業務閉環，另一方面也能夠在一定程度上優化財務表現。

業內人士認為，房地產行業近兩年經歷了前所未有的衝擊，行業已無法再回到過去對住宅開發過於依賴的階段，活下來的企業都將需要尋找新的發展路徑。此次中金印力REIT如能成功發行，打通經營性不動產生意流程的“最後一公里”，不僅將助力萬科的長期發展，對於房地產企業而言也將提供新的解題思路。